“現(xiàn)在攢點(diǎn)錢就想提前還房貸,都上癮了!”北京居民胡添2022年購房,他告訴記者,盡管這些年房貸利率隨著LPR變動(dòng)有所下調(diào),但目前仍在4%以上。市面上,利率在3%以上的存款產(chǎn)品已難尋蹤跡,今年以來購買的銀行理財(cái)、基金等產(chǎn)品綜合收益率也不到3%。
胡添向記者表示,現(xiàn)在他手里每快攢到10萬元,就會(huì)跟銀行預(yù)約提前還款,能省下不少利息,也算是另一種理財(cái)方式了。
胡添是當(dāng)前部分購房者的縮影,社交平臺(tái)上有關(guān)“提前還房貸怎樣最劃算”“提前還房貸的最佳時(shí)間”等經(jīng)驗(yàn)貼瀏覽量已超千萬,有購房者表示哪怕手里只有五千元或者一兩萬元,也會(huì)選擇提前還貸。
在高收益資產(chǎn)荒等背景下,提前還貸是借款人的“理性選擇”,卻絕非銀行所希冀。借款人集中提前還款不僅會(huì)讓銀行面臨著重新尋找優(yōu)質(zhì)貸款客戶的壓力,也會(huì)在一定程度上增加運(yùn)營成本。最重要的是,銀行無法獲得原本計(jì)劃中的未來利息收益,給銀行息差進(jìn)一步增壓。
資產(chǎn)荒促使居民提前還貸
在互聯(lián)網(wǎng)大廠工作的小敏同樣由于找不到收益率較高的投資項(xiàng)目,在一年內(nèi)多次提前還款。“錢一直拿在手里,也不知道去買些什么理財(cái)產(chǎn)品,不如先把貸款還完。”小敏說。
事實(shí)上,當(dāng)缺乏其他可投資的高收益資產(chǎn)時(shí),居民便存在動(dòng)力將資金從低收益資產(chǎn)(如存款、股票等)中抽出,選擇提前還貸。據(jù)中金公司測(cè)算,當(dāng)前按揭貸款早償率位于14%左右的高位,并且可能存在使用消費(fèi)貸和經(jīng)營貸置換按揭貸款的空間。
上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級(jí)研究員任濤表示,當(dāng)前市場(chǎng)上主要投資標(biāo)的表現(xiàn)不佳,多數(shù)投資標(biāo)的收益率在3%甚至2%以下,無法覆蓋房貸利息,因而居民可以通過提前還貸來優(yōu)化自身資產(chǎn)配置。
國泰君安研報(bào)也指出,2023年10月以來,在存款利率幾番調(diào)降、長(zhǎng)期限大額存單停售等背景下,利率中樞持續(xù)下行,驅(qū)動(dòng)了又一輪提前還貸熱情。
調(diào)降存量房貸利率呼聲漸起
讓購房者如此熱衷提前還款的另一個(gè)因素就是存量房貸與新發(fā)房貸間的利差。自“517樓市新政”出臺(tái)后,全國各地下調(diào)房貸利率。據(jù)天風(fēng)證券首席宏觀分析師宋雪濤測(cè)算,當(dāng)前存量房貸平均利率在4.21%左右,2024年二季度新發(fā)房貸利率為3.45%左右,兩者間的差值在70個(gè)基點(diǎn)左右。
“隨著實(shí)體融資需求偏弱,存款定期化、長(zhǎng)期化趨勢(shì)仍存,一定程度沖擊銀行負(fù)債端成本下行空間,年內(nèi)5年期LPR利率經(jīng)歷兩輪下調(diào),給資產(chǎn)端收益率帶來一定下行壓力。從銀行角度,凈息差整體回穩(wěn)壓力不小,若存量房貸利率再下降,肯定會(huì)對(duì)銀行有所影響。”某股份行人士李一鳴說,盡管存量房貸利率具有調(diào)降空間,但對(duì)于銀行而言并非易事。
業(yè)內(nèi)人士表示,存量房貸利率調(diào)降可直接減少居民的房貸利息支出,增加居民可支配收入,利息節(jié)約或?qū)用裣M(fèi)形成一定提振。然而,調(diào)降存量房貸利率政策未落實(shí)前,新發(fā)房貸利率下調(diào)則會(huì)引發(fā)居民進(jìn)行貸款置換,導(dǎo)致提前還貸量有所上升。
某銀行零售業(yè)務(wù)人士告訴記者,當(dāng)前經(jīng)營貸、消費(fèi)貸利率持續(xù)走低,社會(huì)上出現(xiàn)了違規(guī)“貸款中介”,以“利率低”“期限長(zhǎng)”“放款快”為由,誘導(dǎo)消費(fèi)者利用過橋資金提前結(jié)清房貸,再辦理消費(fèi)貸、經(jīng)營貸來歸還過橋資金,從而謀取高額中介服務(wù)、資金過橋費(fèi)用,與此同時(shí)使借款人陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風(fēng)險(xiǎn)之中。
對(duì)銀行盈利水平帶來沖擊
提前還貸升溫對(duì)銀行的盈利水平帶來一定沖擊。其中,貸款總量中按揭貸款占比更高的國有大行受影響程度更大。
從披露的2024年半年報(bào)來看,截至2024年半年末,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行六大國有銀行個(gè)人住房貸款金額合計(jì)約25.49萬億元,較2023年底合計(jì)減少3200多億元。其中,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行較2023年底個(gè)人住房貸款余額減少超千億元。
數(shù)據(jù)圖源:銀行半年報(bào)
某國有行浙江地區(qū)分行負(fù)責(zé)人告訴記者,居民提前還貸使得銀行無法彌補(bǔ)例如貸款評(píng)估、貸前調(diào)查等成本投入。同時(shí),銀行在處理客戶集中提前還貸以及由此引發(fā)的投訴時(shí),可能需要投入額外的人力、物力進(jìn)行記錄、報(bào)告、審核和處理,也會(huì)增加銀行的運(yùn)營成本。
此外,在貸款需求不足時(shí),借款人集中提前還款會(huì)讓銀行面臨重新尋找優(yōu)質(zhì)貸款客戶的壓力。“最重要的影響肯定是利息收入的減少,利息收入是銀行通過按揭貸款獲取的主要利潤(rùn)來源。”上述負(fù)責(zé)人稱。
任濤認(rèn)為,提前還貸給銀行帶來的縮量壓力,在消費(fèi)貸與經(jīng)營貸業(yè)務(wù)內(nèi)卷加劇的當(dāng)前,對(duì)于銀行零售業(yè)務(wù)的沖擊值得關(guān)注。此外,購房者提前還貸需要與銀行進(jìn)行協(xié)商明確重組條件,如果處理不善,可能還會(huì)引起金融消費(fèi)者權(quán)益受損等問題。
張佳琳
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