近日，新發(fā)布的廣州樓市7月成交數(shù)據(jù)引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。在新建商品房受營銷淡季影響成交環(huán)比有所下跌的同時，二手房成交活躍度仍然維持萬套以上（數(shù)據(jù)來源：廣州中原研究發(fā)展部）。值得一提的是，二手房成交占比提高正在成為重點城市房地產(chǎn)市場的重要趨勢。

　　中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年1~7月，25個代表城市二手房成交占比提升至64.1%，存量市場格局逐漸清晰。業(yè)內(nèi)人士指出，在新的供需關(guān)系達到平衡之前，二手市場將持續(xù)以價換量行情，同時也令新房市場更聚焦改善賽道。

　　淡季成交有所降溫 二手表現(xiàn)優(yōu)于一手

　　7月份是樓市傳統(tǒng)的營銷淡季，隨著暑期出游熱情的上升，置業(yè)熱度也有所下降。因此，成交降溫也在業(yè)內(nèi)的預(yù)計之中。從廣州的成交數(shù)據(jù)來看，7月份新房網(wǎng)簽套數(shù)約為5978套，環(huán)比下降9%，同時二手房則相對活躍，網(wǎng)簽套數(shù)為10034套，環(huán)比下降4%。由于近兩個月整體成交表現(xiàn)較佳，廣州全市的新房去化周期由5月的高位23個月下降至21.5個月。

　　其中，二手房相對堅挺的表現(xiàn)尤為值得注意。從成交面積來看，廣州的二手房成交占比自2020年的48%逐年提升，到2024年上半年已經(jīng)達到61%，一二手成交分化趨勢明顯。這一趨勢并非孤例?？硕鸨O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年重點20城二手房成交占比增至62%，同比增長9個百分點。

　　對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，二手房交易占比提升，一方面是存量時代的必然性，另一方面則是商品房從資產(chǎn)屬性轉(zhuǎn)向一般商品屬性后，持有多套房的意愿下降，住房政策會轉(zhuǎn)向存量盤活，推動二手房交易占比進一步提升。

　　二手成交占比提升仍有空間 新房聚焦居住品質(zhì)

　　貝殼研究院與華泰研究所研報顯示，美國、法國、日本的高能級城市等成熟市場2023年二手房成交套數(shù)占比普遍在70%~90%之間。當前全國范圍內(nèi)的二手房成交占比提高的趨勢仍將持續(xù)。

　　這一進程將對一二手市場產(chǎn)生不同的影響。一方面，隨著二手市場掛牌量的上升，“以價換量”行情延續(xù)。以廣州為例，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2024年1~7月廣州二手房成交60232套的同時成交均價加速回調(diào)，從去年的3萬余元，降至今年的2字頭。其中，大面積改善產(chǎn)品議價幅度居前，90平方米小面積成交占近7成，顯示出剛需剛改群體對于二手市場的主導(dǎo)作用。合富研究院分析指出，在買方市場格局之下，廣州二手樓市復(fù)蘇行情仍較大程度依賴于降價盤成交。

　　當二手房在剛需剛改品類形成替代效應(yīng)時，新建商品房在高端改善賽道越來越“卷”則成為必然。“當前新房靠價格優(yōu)勢無法營銷，只能滿足不斷升級的改善需求，比如在功能、品質(zhì)、設(shè)計、用材等上突出自己的競爭力，最終使得新房市場越來越聚焦。”李宇嘉說道。

　　置業(yè)提醒

　　兩大因素或影響存量房市場

　　上述研報還特別提醒道，雖然看好二手市場的長期活躍度，但要特別關(guān)注兩個變量對二手房的影響。第一是當前部分存量住宅的房屋質(zhì)量、戶型設(shè)計、居住品質(zhì)可能難以滿足改善性需求，尤其是房齡較老的住宅，會使得其實際換手率低于預(yù)期。其次，正在推進配售型保障房的收儲和建設(shè)，可能會分流部分剛需類二手房需求。