????????隨著三季度進(jìn)入尾聲，各地老舊小區(qū)改造建設(shè)進(jìn)入加速期。日前，筑福集團(tuán)董事長董有接受中國證券報記者采訪時指出，最近幾個月，老舊小區(qū)市場的變化可以用排山倒海來形容。除改造進(jìn)度大幅提速外，資本方參與熱情也明顯提高。以改善生活質(zhì)量為目的的配套設(shè)施建設(shè)，是改造過程中最重要的投資方向。這些配套設(shè)施在形成穩(wěn)定現(xiàn)金流后，可以通過證券化等方式實現(xiàn)前期資本的退出，解決老舊小區(qū)建設(shè)中的出資問題。

????????改造提速

????????住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部摸底情況顯示，需要改造的2000年以前建成的老舊小區(qū)大概有30億平方米，2000年之后建成的一些小區(qū)也有改造需要。第三方機(jī)構(gòu)根據(jù)目前各試點城市老舊小區(qū)改造投入資金情況初步測算，平均每個社區(qū)改造所需資金約850萬元，每平方米所需改造資金280元。

????????“老舊小區(qū)改造作為惠及民生、拉動基建的重要抓手，各地政府普遍較為重視。從近期多地披露的老舊小區(qū)改造進(jìn)度可以看出，上半年受疫情影響，各地開工建設(shè)速度整體放緩，下半年提速動作明顯?！倍袕?qiáng)調(diào)。

????????按照國家要求，到2022年要基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到“十四五”末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年年底前建成的需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

????????中國證券報記者觀察到，目前各地陸續(xù)披露老舊小區(qū)改造進(jìn)度，部分地區(qū)完成進(jìn)度較快。

????????針對老舊小區(qū)改造中參與方的資質(zhì)，董有指出，在建設(shè)過程中需要有意識地引入物業(yè)管理，物業(yè)管理的作用要比單純的舊改建設(shè)重要很多。在老舊小區(qū)改造完成后，持續(xù)性的物業(yè)服務(wù)是保護(hù)老舊小區(qū)改造成果的關(guān)鍵。相比之下，做開發(fā)建設(shè)的企業(yè)進(jìn)入老舊小區(qū)改造后，會面臨與新房開發(fā)完全不同的情況。

????????舉例來看，既有建筑普遍存在能耗過高、使用功能不完善、年久失修等問題，直接降低建筑物使用壽命，影響住戶的日常生活。這就需要在改造過程中，一方面，從源頭采取防裂縫、防滲漏措施，延長防水工程保修年限。另一方面，加強(qiáng)既有建筑使用管理，同時促使物業(yè)管理企業(yè)建立保養(yǎng)維護(hù)制度，以養(yǎng)為主，及時修繕，延長建筑物使用壽命。

????????三大痛點亟待解決

????????“老舊小區(qū)改造過程中，最大的難題是標(biāo)準(zhǔn)的制定。”董有指出，“標(biāo)準(zhǔn)既需要理論模型支撐，也需要實踐應(yīng)用，最主要的是居民需要。在制定過程中，需要滿足老舊小區(qū)的功能需要，以用戶思維重新構(gòu)建老舊小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)體系，將老舊小區(qū)改造變成一種標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品去輸出?！?/p>

????????中國證券報記者了解到，目前在老舊小區(qū)改造過程中，既包括老舊小區(qū)主體建設(shè)，也包括老舊小區(qū)周圍的配套建設(shè)。其中，主體建設(shè)主要包括外立面改造、加固、抗震功能升級、改善居住面積等。配套設(shè)施建設(shè)則包括老舊小區(qū)周圍商超、圖書館、停車場等一系列配套完善。

????????“老舊小區(qū)周邊往往有閑置的廠房、閑置的辦公樓、閑置的空地，這些周邊閑置的資產(chǎn)就是當(dāng)前老舊小區(qū)建設(shè)過程中可以加以利用的重要資產(chǎn)。”董有介紹，“如何將這些閑置資產(chǎn)利用起來，改善老舊小區(qū)周圍的環(huán)境，是老舊小區(qū)改造過程中非常重要的命題。將老舊小區(qū)配套和自身改造結(jié)合起來，真正改善居住環(huán)境，才能達(dá)到老舊小區(qū)改造的根本目的?！?/p>

????????據(jù)介紹，目前各地老舊小區(qū)改造水平不一，改造技術(shù)和交付標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異。董有稱，以北京地區(qū)為例，北京老舊小區(qū)改造由來已久，公司參與北京老舊小區(qū)改造有10多年的歷史，在改造過程中，積累了大量的實踐經(jīng)驗。相比之下，很多地區(qū)老舊小區(qū)改造處于起步期。

????????針對老舊小區(qū)改造過程中存在的問題，董有指出，老舊小區(qū)改造主要存在三方面的痛點。第一，改造資金存在困難；第二，改造過程中存在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一問題；第三，住戶意見和滿意度問題。

????????針對老舊小區(qū)改造過程中遇到的住戶意見不統(tǒng)一問題，董有稱，住戶意見不統(tǒng)一在老舊小區(qū)改造中非常常見。以加裝電梯為例，三層以上的住戶通常對加裝電梯比較歡迎，而三層以下的住戶則往往比較抵觸。我們分析發(fā)現(xiàn)，很多老舊小區(qū)改造意見不統(tǒng)一，主要和出資有關(guān)。因為目前的政策是“誰受益、誰出資”，很多住戶不愿意掏這個錢，于是產(chǎn)生了分歧。在實踐過程中發(fā)現(xiàn)，如果對住戶居住條件真的起到改善作用，這一問題就會迎刃而解。

????????比如，在做抗震加固過程中，在單純的抗震加固基礎(chǔ)上，以增加房屋前后陽臺面積的方式，改善住戶居住面積，往往大受歡迎。在之前的改造經(jīng)驗中，這類改造接受程度高，住戶也愿意為這類改造付費。

????????資金仍是關(guān)鍵

????????由于老舊小區(qū)改造體量較大，改造過程中的資金問題仍是關(guān)鍵。以湖南株洲市為例，該地區(qū)老舊小區(qū)涉及改造戶數(shù)約10萬戶。除部分可利用棚戶區(qū)改造和國家“三供一業(yè)”分離移交改造政策資金以外，仍有約10億元需通過市區(qū)兩級財政或市場化投入，資金缺口較大。

????????2020年，全國要完成新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，在建設(shè)過程中，普遍面臨資金不足的難題。這就需要引入社會資本進(jìn)行廣泛參與，在公益和商業(yè)之間實現(xiàn)平衡。

????????董有稱，針對老舊小區(qū)改造存在的問題，公司提出了一種BTO模式。在BTO模式中形成的資產(chǎn)包，通過類REITs等手段進(jìn)行資產(chǎn)證券化。以社區(qū)停車為例，將一個地區(qū)的停車位集中規(guī)劃，形成規(guī)模效應(yīng)，加入智能化運營元素提升效率的同時，增加資產(chǎn)后期產(chǎn)生的現(xiàn)金流。停車場作為老舊小區(qū)改造中的一項資產(chǎn)，可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，形成可以證券化的資產(chǎn)包，間接實現(xiàn)前期資本的有效退出。

????????他指出，目前社會資本參與舊改項目的案例仍屈指可數(shù)，對于重點地區(qū)，如長三角、“一帶一路”沿線省份，需要示范類項目供更多民營企業(yè)、民間資本參考借鑒，進(jìn)行更加廣泛的復(fù)制，才能讓更多老舊小區(qū)居民受益，帶動更多二三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。