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“淘寶一姐”能否解套“商住房”?

來源:新華網(wǎng)   發(fā)布時間:2020-04-09 10:19:35

????樣板間變成直播間開啟賣房首秀

????“淘寶一姐”能否解套“商住房”?

????被稱為“淘寶一姐”的薇婭迎來了最受爭議的一次直播帶貨。幾天前,她把樣板間變成了直播間,開啟直播賣房首秀。

????這次她要賣的,是杭州一處非住宅公寓樓盤、也就是“商住房”。從預(yù)告短片開始薇婭就招來房地產(chǎn)行業(yè)人士的質(zhì)疑:在設(shè)計上“先天缺陷”、多地嚴(yán)格限購的大背景下,商住房在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、年限、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)以及未來的居住品質(zhì)都有明顯差別?!疤詫氁唤恪彪m然引來了高流量,但依然無法給這種房子解套,購房人不應(yīng)盲目而上,反而要小心潛在風(fēng)險。

????網(wǎng)紅為“商住房”引流量

????“請不要侮辱地產(chǎn)人的智商!”直播賣房后的幾天里,薇婭的名字始終被房地產(chǎn)圈子里的各路人馬討論,有業(yè)內(nèi)人士尖銳批評她的不專業(yè)。

????讓很多批評者不解的是,她的賣房首秀沒有選擇真正的住宅,而是選擇了一個商辦項目——位于杭州市拱墅區(qū)的復(fù)地壹中心。杭州當(dāng)?shù)厝斯苓@類項目叫“公寓”,土地性質(zhì)則是40年期限的商業(yè)項目,也就是“商住房”。

????據(jù)售樓處介紹,該項目在2018年就已開盤。3年過去,這個規(guī)模不大的“老盤”依然沒有售罄。售樓處工作人員拒絕透露此次直播帶來的簽約量,僅表示“近期都還有房子可以買”。

????自從壹中心貼上了薇婭的標(biāo)簽,當(dāng)?shù)卮礓N售人員周雪(化名)接到的咨詢電話不斷。但這并不能代表成交量一路飄紅。“如果是性價比很高的房子,那不可能拖了這么多年還沒賣完?!敝苎┓治觯?.5萬元上下的均價的確比周邊商住樓盤價格低不少,但由于房子面積是60平方米和110平方米兩種,比一般公寓面積大,抬高了總價;該樓盤層高只有3.9米,比其它Loft公寓層高低了不少,性價比不高。

????周雪發(fā)現(xiàn),一些購房人在逛了周邊幾個公寓樓盤后,會因為性價比低的原因放棄壹中心。另一份數(shù)據(jù)也反映出類似的情形。直播時,薇婭對外出售521元的權(quán)益券,購房時可享受9.6折優(yōu)惠。有媒體就發(fā)現(xiàn),當(dāng)晚有800多人拍下了此券,但第二天銷量就減少了200多張。這相當(dāng)于中途有200多人選擇了退貨。

????價格門檻雖低但難掩缺陷

????直播前的預(yù)告短片中,薇婭在介紹這套樓盤的配套情況時提到了周邊學(xué)校,而這一點被房地產(chǎn)人士攻擊頗多。剛“入行”的薇婭或許不知:“商住房”最大的問題正是無法像住宅一樣落戶,不能像居住在普通住宅里的子女一樣入學(xué)。

????所謂“商住房”主要是開發(fā)商銷售推廣的噱頭,一些開發(fā)商將商辦性質(zhì)的房屋進(jìn)行改造,并在對外宣傳時稱其具備一定居住功能。雖然預(yù)告短片在最后用文字簡短提醒了樓盤的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和子女無法入學(xué)的真實情況,但很多人依然認(rèn)為薇婭的這句話對當(dāng)?shù)卣卟涣私獾馁彿咳舜嬖谡`導(dǎo)。

????“商住房”的缺陷不止于此。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英說,由于產(chǎn)權(quán)性質(zhì)并非住宅,因此未來居住時產(chǎn)生的水、電、暖氣、物業(yè)等費用往往都是更高的商業(yè)價格,增加了購房人的居住成本。

????“這些房子從一開始就不是按住宅設(shè)計的,住起來能感覺到明顯差別。”在本市有一套“商住房”的市民王女士吐槽,自家的Loft層高4.2米,被隔出來兩層,夏天冷空氣聚在樓下,空調(diào)開得再大樓上也熱得不行;冬天熱空氣聚在樓上,樓下卻依然凍得不行。

????二手交易難 轉(zhuǎn)向租賃市場

????在“史上最嚴(yán)調(diào)控”的2017年,北京等多個一線城市都啟動了嚴(yán)格的商辦項目限購新政。以北京為例,新建的商辦項目不僅對分割面積、貸款上劃了硬杠杠,還明確不得出售給個人,這讓當(dāng)時高溫不退、涌入大量炒房客的商辦項目迅速降溫。雖然二手商辦項目可以交易,但限購后價格大跌,成交幾近冰凍。

????來自諸葛找房的數(shù)據(jù),近一年來,北京此類項目的月均成交量只有幾十套。但杭州則不一樣。2018年,杭州出臺“限酒令”,要求不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房,最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300平方米。但從銷售層面,公寓項目并未限制。至今,本地人、外地人照常購買,貸款照批。

????“這類公寓的優(yōu)勢是門檻低,購房成本較低?!敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理高院生解釋,一些沒有資質(zhì)的購房人因限購轉(zhuǎn)而購買商辦性質(zhì)的公寓,但由于轉(zhuǎn)手困難,一些商辦類項目轉(zhuǎn)而投向了租賃市場,“如今投資客看中的是租金回報?!?/p>

????北京一位二手房中介經(jīng)紀(jì)人也給記者舉例,在朝陽區(qū)北五環(huán),一處商辦項目樓盤緊挨著同期開發(fā)和銷售的住宅,如今住宅二手房的均價已經(jīng)從每平方米兩萬元漲到了七八萬元,而商辦項目的二手房價格則從每平方米兩萬元漲到了三四萬元?!斑@樣的升值空間也能洞悉出此類項目存在的風(fēng)險,租金收益也需要看所在區(qū)域租賃情況。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒,在如今政策嚴(yán)格限購的情況下,商辦項目的購買仍然要謹(jǐn)慎,在看到低總價等優(yōu)勢外,更要留意潛在的風(fēng)險。(記者 曹政)

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