繼蕪湖之后,安徽黃山近期也出臺新政,探索購買部分產(chǎn)權(quán),鼓勵房企探索部分產(chǎn)權(quán)銷售方式。根據(jù)合同約定,購房人可以選擇先購買房屋的部分產(chǎn)權(quán),剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。購房人有權(quán)租賃使用這部分產(chǎn)權(quán),并在購買剩余產(chǎn)權(quán)時,已支付的租金可用于抵扣購房款。
作為一種新的賣房方式,開發(fā)商出售部分產(chǎn)權(quán),購房者需要“半購半租”,市場會買單嗎?又存在著哪些風(fēng)險呢?
開發(fā)商、購房人共持產(chǎn)權(quán),后者可租賃使用
這一被稱為“半購半租”的模式,與共有產(chǎn)權(quán)房有點相似,只不過前者是購房者與開發(fā)商共同持有房子,后者是購房者與政府共同持有房屋產(chǎn)權(quán)。
黃山并非首個提出這種模式的城市。今年,安徽的另一個城市蕪湖,同樣提出“探索購買部分產(chǎn)權(quán)”。6月7日,安徽省蕪湖市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化蕪湖市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》,重磅推出13條房地產(chǎn)市場優(yōu)化發(fā)展政策。其中指出,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)探索購買部分產(chǎn)權(quán)的銷售方式,通過合同約定,購房人可以先購買房屋部分產(chǎn)權(quán),剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有,購房人可租賃使用,購房人購買剩余產(chǎn)權(quán)時已支付的租金可抵扣購房款。
再往前,大理曾經(jīng)發(fā)布類似政策。2022年8月1日,云南大理白族自治州人民政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見的通知》,其中指出,支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房,購房人可以先期購買不低于50%的產(chǎn)權(quán),剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有,由購房人租賃使用,再按雙方合同約定購買剩余產(chǎn)權(quán)。
去庫存大背景下,創(chuàng)新型的賣房方式漸起。從出發(fā)點來說,這無疑是一件好事,既能夠幫助購房者降低購房門檻,又有助于房企去化庫存。
58安居客研究院院長張波表示,這個思路和早幾年各地政府推進的“共有產(chǎn)權(quán)房”類似,購房者與政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán),購房者只需支付部分房價,政府持有剩余部分的產(chǎn)權(quán)。推進這政策的目的也是為了降低購房成本。
對此,有購房者告訴記者,如果沒有按揭、沒有利息,還是可以的。但是更多購房者表示出擔(dān)憂和疑問,“影響賣房子嗎?”“萬一房企倒了房子會受到影響嗎?”“后續(xù)如何轉(zhuǎn)換全部產(chǎn)權(quán)?”
也有購房者指出,開發(fā)商通過收租回流現(xiàn)金,現(xiàn)金流能支撐得住嗎?是否會增加資金壓力?
業(yè)內(nèi):房企若出現(xiàn)資金問題,潛在風(fēng)險大
在業(yè)內(nèi)人士看來,無論是從購房者還是開發(fā)商的角度,“半購半租”模式在執(zhí)行過程中都存在著難點。
中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生指出,“購房者后續(xù)使用需支付給開發(fā)商租金,雖然最終可以用來抵押購房款,但在購買全部產(chǎn)權(quán)期間無形中增加了一項新的成本,而且房地產(chǎn)開發(fā)商與購房人共持產(chǎn)權(quán)存在的風(fēng)險問題也不得不考慮。”
張波表示:“房企的信用等級肯定是明顯低于地方政府,購房者和政府共同擁有產(chǎn)權(quán)本身的信任度強,但房企是獨立的經(jīng)營個體,這幾年出現(xiàn)風(fēng)險的情況也在不斷增多,購房者是否會愿意和房企共同擁有房產(chǎn)是個問題。一旦房企出現(xiàn)資金問題,會不會影響到所共有的房屋也是購房者所關(guān)注的。即使可以將房屋的共有做切割,不影響到購房者所持有的部分,但由于產(chǎn)權(quán)分割也可能造成后續(xù)房屋交易層面的問題。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認(rèn)為,此舉最大的問題是,如果因為一些法律、債務(wù)糾紛,導(dǎo)致房企持有的這部分產(chǎn)權(quán)被執(zhí)行,就會損害購房人的權(quán)益,這是一個很大的不確定因素。基于這種考慮,估計購房人對這種共有產(chǎn)權(quán)的模式并不太能接受,“而且這種模式,從目前來看,幾乎沒有過案例出現(xiàn)。”
此外,對于開發(fā)商來說,是否愿意采用這種銷售模式,也是一個未知數(shù)。
張波說:“對于房企來說,由于‘半購半租’會導(dǎo)致現(xiàn)金回流變慢,雖然在一定程度上可能加快了房屋交易的速度,但由于一部分的產(chǎn)權(quán)并未完成交易,還需要通過租金慢慢回流,對于資金面壓力大的房企來說,也未必是最佳的選擇。”
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