濰坊日報社濰坊融媒訊 “符合什么情況可以調(diào)整存量房貸款？”“怎樣算是首套房？”“房貸利率能調(diào)整多少？”……自8月31日中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》以來，廣大存量房業(yè)主便“坐不住”了，時刻關(guān)注著銀行的最新動向。近日，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、光大銀行在其微信公眾號上就公眾關(guān)心的相關(guān)問題進行了相應(yīng)解答。9月5日，記者就此進行了梳理。

　　一、調(diào)整范圍包括哪些

　　問：什么樣的個人住房貸款可以調(diào)整利率？

　　中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、光大銀行：同時滿足以下條件的個人住房貸款可以進行調(diào)整：一是屬于商業(yè)性個人住房貸款；二是2023年8月31日前已經(jīng)發(fā)放的或者已簽訂合同但未發(fā)放的；三是貸款發(fā)放時執(zhí)行首套住房貸款利率政策，或者您的實際住房情況符合所在城市首套房標準的；四是貸款發(fā)放利率高于貸款發(fā)放時點所在城市房貸利率政策下限。

　　住房公積金貸款，組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業(yè)用房的貸款，不在本次調(diào)整范圍內(nèi)。

　　同時，建設(shè)銀行在解答中稱當前執(zhí)行利率如低于本次首套住房貸款擬調(diào)整到的利率水平，則不進行調(diào)整。

　　問：我的貸款當前為公積金貸款或公積金組合貸，能否申請存量房貸利率調(diào)整?

　　工商銀行：本次存量房貸利率調(diào)整只針對存量商業(yè)性個人住房貸款，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在調(diào)整范圍之內(nèi)。對于組合貸中的商業(yè)性個人住房貸款，符合條件的可單獨調(diào)整利率水平。

　　問：業(yè)務(wù)為固定利率的，可以調(diào)整嗎?

　　光大銀行：固定利率客戶可以向光大銀行申請降低首套房貸款利率。調(diào)整后，利率類型仍為固定利率。

　　二、首套房如何確認

　　問：如何確認我的房貸是否是首套住房貸款？

　　中國銀行：您可以查閱貸款辦理時，您提供的房屋套數(shù)等相關(guān)證明材料，確認當時辦理房貸是否為首套住房貸款。

　　問：如果貸款發(fā)放時適用二套房貸款政策的，現(xiàn)在能否調(diào)整？

　　中國銀行：這要根據(jù)您當前的實際住房情況而定，如果當前實際住房情況已符合所在城市的首套住房標準，并能夠提供房屋套數(shù)等相關(guān)證明材料，則可以進行調(diào)整。具體認定標準根據(jù)當?shù)卣嫉恼J定政策執(zhí)行。

　　問：辦理貸款時不是首套房的，是否可以下調(diào)？

　　農(nóng)業(yè)銀行：按《通知》要求，如當前實際住房情況符合所在城市首套住房標準的，也可納入調(diào)整范圍。

　　問：我在工行某支行有一筆個人住房貸款還未結(jié)清，是2023年8月以前發(fā)放按二套房貸款利率政策辦理的，而按當前我所在城市政策初步判斷可按首套房貸款政策執(zhí)行，請問是否符合調(diào)整條件?

　　工商銀行：初步判斷，您的貸款符合存量房貸利率調(diào)整條件。建議您提前準備首套房貸款相關(guān)佐證資料，后續(xù)按照工行印發(fā)的操作指引提交利率調(diào)整申請。

　　問：我在工行某支行有一筆個人住房貸款還未結(jié)清，是按二套房貸款利率政策辦理的，按當前我所在城市政策仍按二套房貸款政策執(zhí)行，請問是否符合調(diào)整條件?

　　工商銀行：您的該筆貸款不符合調(diào)整范圍。為了支持剛性住房需求，此次只降低存量首套房貸利率，二套房貸款不在本次調(diào)整范圍內(nèi)。如后續(xù)您所在的城市更新相關(guān)“認房”“認貸”政策，您可按最新政策要求提交利率調(diào)整申請。

　　問：我辦貸款時不是首套房貸，如何確認現(xiàn)在是不是？

　　建設(shè)銀行：這個取決于您當前實際住房情況是否已經(jīng)符合您辦貸款的城市首套住房標準。如已符合，可以認定為首套房貸。

　　例如，如果您貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當時“認房又認貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認房不認貸”政策，本次可以按首套執(zhí)行。此外，貸款購買住房時不是家庭在當?shù)氐奈ㄒ蛔》?，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當?shù)匾褕?zhí)行“認房不認貸”政策的，本次可以按首套執(zhí)行。上述情形下，需要您提供相應(yīng)的證明材料。如果您仍無法確認自己是否符合首套房標準，可咨詢貸款經(jīng)辦機構(gòu)。

　　三、首套房貸款逾期能否調(diào)整

　　工商銀行：不良個人住房貸款暫不支持進行存量房貸利率調(diào)整，需要您歸還積欠本息后再申請調(diào)整。具體以工行后續(xù)公告為準，如有異議可聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。

　　建設(shè)銀行：符合調(diào)整范圍但有拖欠的貸款，原則上還清拖欠前暫不調(diào)整，還清拖欠后可以調(diào)整。實際執(zhí)行需根據(jù)具體情況判斷，您可咨詢貸款經(jīng)辦機構(gòu)。

　　光大銀行：符合調(diào)整范圍但目前有逾期的首套房貸業(yè)務(wù)，原則上在還清逾期本息后可以調(diào)整。具體情況您可咨詢貸款經(jīng)辦機構(gòu)。

　　四、符合條件的存量房貸利率，能下調(diào)多少

　　中國銀行：調(diào)整后的房貸利率水平不低于該筆貸款發(fā)放時房屋所在城市同期限（按原貸款合同期限）的首套房貸利率政策下限。

　　目前，房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加減點確定的，本次調(diào)整不涉及LPR變化，是調(diào)整加減點。例如目前LPR是4.2%，您的貸款按加80個點執(zhí)行，則您現(xiàn)在實際貸款利率為5%（4.2%+0.8%），如果您貸款發(fā)放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限為LPR+10個點，則您存量貸款調(diào)整后不得低于LPR+10個點，調(diào)整后您的貸款利率最低為4.3%（4.2%+0.1%）。

　　建設(shè)銀行：目前，房貸利率是在LPR（貸款市場報價利率）基礎(chǔ)上加減點確定的。按照人民銀行通知，本次調(diào)整后的貸款利率水平，在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。因此，本次調(diào)整不涉及LPR，主要是調(diào)整加減點。例如，假設(shè)您現(xiàn)在的貸款利率為5.1%、LPR為4.2%，那您的貸款利率就是按LPR+90個點確定的，也就是4.2%+0.9%。若按有關(guān)規(guī)則，假設(shè)您的存量首套住房貸款利率下調(diào)后執(zhí)行的水平為LPR+10個點，那本次您的利率就會下調(diào)80個點（即90個點-10個點），也就是您的貸款利率會從現(xiàn)在的5.1%，調(diào)整到4.3%。

　　建行會在上述政策空間內(nèi)，充分考慮百姓訴求，保障客戶權(quán)益，進行調(diào)整，具體請以建行后續(xù)公告為準。

　　問：如何查詢貸款發(fā)放時的首套房貸款利率政策下限？

　　中國銀行：首套房貸利率政策下限人民銀行已公布，請查詢您所在城市人民銀行省級分行官方網(wǎng)站相關(guān)公示。

　　建設(shè)銀行、光大銀行：利率政策下限是指當?shù)厝嗣胥y行官方公示的首套住房貸款利率政策下限。您可以通過人民銀行各省級分行官方網(wǎng)站查詢。

　　五、已辦理提前還款的部分能否調(diào)整？

　　問：對于此次《通知》發(fā)布前已經(jīng)支付的高于調(diào)整后利率水平的房貸利息可否要求返還？

　　工商銀行：暫不支持。此次存量房貸利率調(diào)整不溯及既往。

　　問：已辦理提前還款的，是否可以下調(diào)？

　　農(nóng)業(yè)銀行：區(qū)分兩種情況，一是已完成提前還款扣款操作的，不再進行利率調(diào)整，如有剩余本金尚未歸還的，凡是符合《通知》條件的，可進行利率下調(diào)。二是已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客戶可根據(jù)自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合《通知》條件的，納入此次調(diào)整范圍。具體請聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。

　　六、通過新發(fā)放貸款置換和協(xié)商變更合同利率具體是指什么？有什么區(qū)別？

　　工商銀行：新發(fā)放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發(fā)放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。協(xié)商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補充條款等方式，協(xié)商降低貸款合同約定的利率水平。對于借款人而言，由于已經(jīng)明確調(diào)整后的利率水平需符合原貸款發(fā)放時的當?shù)胤抠J利率政策下限，這兩種方式調(diào)整的結(jié)果無明顯區(qū)別?？紤]到您操作的便利性，工行主要采取變更合同利率方式，具體以工行后續(xù)公告為準。

　　農(nóng)業(yè)銀行：協(xié)商變更合同約定利率方式是指銀行對符合存量首套住房標準的貸款，通過協(xié)商的方式調(diào)整貸款合同約定的利率水平。新發(fā)放貸款置換方式是指由借款人向銀行貸款經(jīng)辦行重新申請一筆貸款，以置換原貸款。按《通知》要求，調(diào)整后的房貸利率不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，兩種方式調(diào)整后的利率定價水平一致。為便利您的操作，農(nóng)行主要采取協(xié)商變更合同約定利率方式辦理。

　　七、申請調(diào)整如何辦理

　　問：何時能執(zhí)行新的貸款利率？

　　中國銀行：在調(diào)整完成后的次日將按照降低后的貸款利率執(zhí)行。

　　問：調(diào)整存量房貸利率需要提供哪些材料？

　　中國銀行：首套房貸款客戶無需提供相關(guān)材料，二套房貸款客戶需提供當前實際住房情況符合當?shù)厥滋鬃》繕藴实淖C明材料，比如當?shù)胤课莨芾聿块T出具的房屋套數(shù)查詢證明等，具體流程及所需材料將及時通過中行官方網(wǎng)站、官方微信公眾號等渠道另行公告。

　　問：什么時候可以辦理存量房貸利率調(diào)整？

　　中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、光大銀行均表示，凡是符合《通知》條件的客戶，將于2023年9月25日起接受客戶調(diào)整申請，具體事宜會及時通過各家銀行的官方網(wǎng)站、手機銀行、官方微信公眾號、營業(yè)網(wǎng)點等渠道另行公告。市民可以選擇線上線下渠道辦理存量房貸利率調(diào)整。

　　濰坊日報社全媒體記者: 竇圓娜/文