300城住宅銷供比(資料來源：克而瑞、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理)

　　2020年，突如其來的疫情打亂了房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)奏，也為全年市場表現(xiàn)帶來極大的不確定性。板塊表現(xiàn)方面，今年年初至9月30日，申萬房地產(chǎn)板塊下跌達(dá)-5.4%，跑輸滬深300指數(shù)17.4個(gè)百分點(diǎn)，漲幅在28個(gè)行業(yè)中排名第25。

　　華西證券分析指出，2020年前三季度，板塊及龍頭房企的整體業(yè)績增速出現(xiàn)小幅下滑，但主要系疫情對行業(yè)短期有較為明顯的沖擊所致，在疫情得到全面控制后，行業(yè)銷售端的表現(xiàn)持續(xù)超預(yù)期，基本面迅速回暖，從而將支撐板塊業(yè)績的復(fù)蘇。

　　從政策層面來看，2020年的房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控基調(diào)整體上呈現(xiàn)先松后緊。春節(jié)后受疫情影響，多地出臺了針對房地產(chǎn)行業(yè)的紓困性政策，例如：延遲繳納土地出讓金、減免部分稅費(fèi)、降低預(yù)售條件等。隨著二季度疫情緩和和貨幣寬松，房地產(chǎn)銷售、拿地、開工等多指標(biāo)均有強(qiáng)勢修復(fù)。

　　疫情一度打破了地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)態(tài)勢，但也見證了市場韌性。從板塊前三季度表現(xiàn)來看，中國銀河分析指出，板塊營收、歸母凈利潤增速明顯改善，整體費(fèi)用水平控制良好。預(yù)收賬款增速放緩，行業(yè)杠桿率有望繼續(xù)下降。銷售強(qiáng)韌性對現(xiàn)金流形成支撐。從細(xì)分子行業(yè)來看，業(yè)績方面，住宅開發(fā)穩(wěn)中有降，物業(yè)管理價(jià)值凸顯，商業(yè)地產(chǎn)回暖、房屋經(jīng)紀(jì)迎來機(jī)會；杠桿率方面，住宅開發(fā)、商業(yè)以及園區(qū)降杠桿初現(xiàn)成效，“三線”均未踩的房企數(shù)量增加；盈利能力方面，住宅開發(fā)盈利能力下降，物業(yè)管理及房屋經(jīng)紀(jì)利潤率水平逐步抬升。

　　華泰證券認(rèn)為，根據(jù)“十四五”規(guī)劃，未來5年行業(yè)政策基調(diào)預(yù)計(jì)在延續(xù)“房住不炒”定力的同時(shí)，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)長效機(jī)制建設(shè)，戶籍制度和供地管理有望加速房地產(chǎn)市場人、地要素的市場化改革，賦予行業(yè)長期的健康發(fā)展活力。

　　針對房地產(chǎn)行業(yè)未來市場總量，華西證券認(rèn)為，從人口結(jié)構(gòu)與住房需求這兩個(gè)角度總結(jié)得出，2020-2030年的住宅需求總量將基本圍繞12-15億平方米左右波動(dòng)，也即在未來10年中，行業(yè)總需求依舊有較強(qiáng)支撐。鑒于未來住宅需求仍較為旺盛，預(yù)測2021年全年銷售面積增速為-3%左右，銷售金額增速1%左右，地產(chǎn)投資增速為6%左右。

　　從估值角度看，截至2020年10月30日，申萬房地產(chǎn)板塊PE（TTM，整體法，剔除負(fù)值）為8.19倍，相比年初的9.45倍下降了1.26倍，歷史PE分位點(diǎn)為3.81%，股息率為3.56%，板塊估值處于歷史低位。華西證券認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)基本面韌性十足，板塊估值仍處低位，業(yè)績確定性強(qiáng)，股息高，銷售持續(xù)向好的背景下，值得重點(diǎn)關(guān)注，而巨大物管藍(lán)海市場也同樣值得重點(diǎn)關(guān)注。

　　國信證券也認(rèn)為，2021年A股地產(chǎn)將迎來明顯的估值修復(fù)。傳統(tǒng)開發(fā)行業(yè)的長期機(jī)遇在于提效率對沖降杠桿，從“高杠桿+高ROE”走向“低杠桿+高ROE”，促進(jìn)公司價(jià)值重估。物管的商業(yè)模式類似收租，具備高估值基礎(chǔ)，短期具備高確定和高成長的雙重優(yōu)勢。